临府〔2020〕65号

临高县人民政府关于印发《临高县农村集体经营性建设用地入市试点暂行办法》等七个土地制度改革规范性文件的通知

各镇政府，县政府直属各单位：

《临高县农村集体经营性建设用地入市试点暂行办法》《临高县农村集体经营性建设用地规划修改和调整暂行办法》《临高县农村集体经营性建设用地入市交易规则》《临高县农村集体经营性建设用地使用权入市交易收益分配指导意见》《临高县土地征收制度改革试点暂行办法》《临高县土地征收社会稳定风险评估试点暂行办法》《临高县宅基地试点管理办法》已经十五届县政府第108次常务会议审议通过，现印发给你们，请认真贯彻实施。

            临高县人民政府

            2020年9月7日

（此件主动公开）

临高县农村集体经营性建设用地入市

试点暂行办法

第一章  总  则

第一条为探索建立“同权同价、流转顺畅、收益共享”的农村集体经营性建设用地入市制度，改革完善农村土地制度，根据《中华人民共和国土地管理法》《中共中央 国务院关于支持海南全面深化改革开放的指导意见》（中发〔2018〕12号）和《海南省统筹推进农村土地制度改革试点工作实施方案》（琼农土改〔2019〕1号）的要求，结合临高县实际，制定本办法。

第二条 在临高县行政辖区范围内开展农村集体经营性建设用地入市，适用本办法。

本办法所称农村集体经营性建设用地，是指临高县总体规划（空间类2015—2030）划定为建设用地、详细规划以及村庄规划确定为工矿仓储、商服、租赁性住房及自建住房等经营性用途，并经依法登记的集体建设用地，包括保留集体所有权性质的征地安置留用地。

本办法所称农村集体经营性建设用地入市，是指农村集体经营性建设用地使用权以出让、出租、作价出资（入股）等有偿方式进入土地市场交易的行为。

第三条农村集体经营性建设用地入市主体为具有土地所有权的农村集体经济组织。

土地属村农民集体所有的，由村民小组或者村民委员会代表集体行使所有权；属村内两个以上村民小组分别所有的，由村内各村民小组代表集体行使所有权；属镇农民集体所有的，由镇级农村集体经济组织行使所有权。

第四条入市主体以全资方式设立的土地专营公司、土地股份合作社等具有法人资格、从事土地专营业务的市场法人，经集体经济组织成员书面委托授权，可在授权范围内代理实施农村集体经营性建设用地入市事项。

第五条 农村集体经营性建设用地使用权依法入市，不改变土地的所有权。

第六条农村集体经营性建设用地使用权可以按照规定出让、出租、作价出资（入股）以及转让、转租和抵押，优先用于发展农村地区仓储物流、住宿餐饮、商务金融、旅游娱乐、休闲度假等实体经济产业项目。

第七条农村集体经营性建设用地使用权入市应当签订书面合同。

合同应当包括土地位置、土地用途、土地面积、土地使用年限、土地使用条件、土地使用权出让金（租金）及缴交期限、双方违约责任等内容。

第八条集镇开发边界范围内用于自有房屋建设的集体经营性建设用地流转对象，应严格限定为本县或周围县毗邻乡镇拥有农村集体经济组织成员资格的人员，且每户只能购买一处，面积不得超过120平方米。再次流转的，流转对象也应限定在上述规定范围内。

第二章 入市途径及条件

第九条 依法取得、符合规划的集体经营性建设用地，具备开发建设所需基础设施等基本条件、明确就地直接使用的，可以直接就地入市。

村庄内零星、分散的集体经营性建设用地，可以由临高县自然资源和规划主管部门拟定调整方案，并报县人民政府批准后，调整到本县辖区内的产业集中区或其他符合条件的区域入市。

城中村集体建设用地，可以按政府主导、多方参与的原则，在依经批准的规划开展土地整治，对规划范围内各类土地统一进行整理、基础设施配套，重新划分宗地、确定产权归属后入市。

需调整地块应在入市交易行为发生之前复垦为农用地，并申请临高县自然资源和规划主管部门会同农业农村等部门进行验收。

第十条 采取点状供地方式的，点状用地要符合《海南省自然资源和规划厅 关于实施点状用地制度的意见》（琼自然资规〔2020〕3号）的项目条件、实施范围、负面清单等要求。

点状用地项目建设用地总面积不超过30亩，单个点建设用地面积一般不低于1亩，位于山区等受特殊条件限制的区域单个点的用地面积可适当压缩，但一般也不得低于0.5亩。

第十一条点状用地项目中必需的非建设占用的土地采取“只征不转”“不征不转”方式作为生态保留用地合理利用，用地范围、方式、期限等应在点状用地项目实施方案中及在建设用地供应时予以明确，用地期限不得短于建设用地期限。

第十二条 农村集体经营性建设用地就地入市应当符合以下条件：

（一）符合临高县总体规划（空间类2015—2030）、详细规划、相关产业规划及环保要求；

（二）依法取得集体所有土地权属或集体土地使用权证书；

（三）地上建筑物、构筑物及其他附着物已补偿完毕，或经所有权人书面同意随土地一同入市；

（四）法律法规规定的其他条件。

第十三条 采取调整途径入市的，应当符合以下条件：

（一）需调整地块在现行土地利用现状图中为建设用地；

（二）需调整地块位于村庄范围内，且布局零星、分散；

（三）依法取得集体所有土地权属或集体土地使用权证书；

（四）地上建筑物、构筑物及其他附着物已补偿完毕；

（五）需调整地块应当复垦为农用地，且复垦后的农用地面积，不得小于拟入市地块面积；调整涉及占用耕地的，复垦为耕地的面积，不得小于所占用的耕地面积，且质量不得低于所占用的耕地；

（六）拟入市地块不属于基本农田，且为临高县总体规划（空间类2015—2030）划定为建设用地、详细规划以及村庄规划确定为工矿仓储、商服、租赁性住房及自建住房等经营性用途，并经依法登记的集体建设用地；

（七）拟入市地块在调整完毕后，必须符合本办法第十三条第一款第（一）项及第（三）项规定的条件；

（八）调整完毕后的建设用地面积总量不得大于调整之前；

（九）法律法规规定的其他条件。

第十四条 采取集中整治途径入市的，应当符合以下条件：

（一）整治地块土地权属清晰；

（二）整治地块的地上建筑物、构筑物及其他附着物已补偿完毕，或经所有权人书面同意进行集中整治；

（三）整治地块的土地权属各方应当以书面形式签订相应的土地整治协议。土地整治协议应当包括整治地块的位置、范围、土地权属调整等事项，作为集中整治后，重新划分宗地和确定产权归属的依据；

（四）整治应依照临高县总体规划（空间类2015—2030）、相关产业规划及环保要求开展；

（五）整治之后的拟入市地块应为未被征收或者未纳入储备范围，已依法取得集体所有土地权属证书的农村集体建设用地；

（六）整治后的拟入市地块应属于临高县总体规划（空间类2015—2030）划定为建设用地、详细规划以及村庄规划确定为工矿仓储、商服、租赁性住房及自建住房等经营性用途，并经依法登记的集体建设用地。

第十五条有下列情形之一的农村集体经营性建设用地不得入市：

（一）农村宅基地使用权，但法律、法规另有规的除外；

（二）土地权属有争议的；

（三）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或以其他形式限制土地权利的；

（四）已办理抵押登记，但未取得抵押权人书面同意的；

（五）地上建筑物、构筑物及其他附着物存在权属纠纷影响农村集体建设用地入市的；

（六）没有明确土地使用条件的；

（七）法律、法规规定的其他情形。

第三章 入市方式及入市程序

第十六条本办法所称集体经营性建设用地使用权出让，是指代表其所有权的农民集体，将一定年限的集体经营性建设用地使用权让与土地使用者，由土地使用者根据合同约定支付土地价款的行为。

第十七条本办法所称集体经营性建设用地使用权出租，是指代表其所有权的农民集体，将一定年限的集体经营性建设用地使用权出租给土地使用者，由土地使用者根据合同约定支付土地租金的行为。

第十八条本办法所称集体经营性建设用地使用权作价出资（入股），是指代表其所有权的农民集体，根据有关规定及约定将一定年限的农村集体经营性建设用地使用权评估作价，与他人以合作、联营等形式共同兴办企业的行为。

第十九条农村集体经营性建设用地使用权出让、出租和作价出资（入股），应采取招标、拍卖或者挂牌方式公开交易。对入市面积在5亩以下或者零星分散等特殊情况，经村民会议讨论同意并报经县人民政府批准，可以采取协议方式交易。

未经公开入市交易或者未经批准采取协议方式入市交易的，农民集体与用地者不得私下签订出让、出租合同或作价出资（入股）协议。

第二十条 农村集体经营性建设用地使用权出让、作价出资（入股）的最高年限，不得超过国家规定国有建设用地同类土地用途的最高年限。

农村集体经营性建设用地使用权的出租年限可根据具体项目需要确定，但最长不得超过20年。

第二十一条 农村集体经营性建设用地使用权公开交易按以下程序进行：

（一）申请。符合本办法规定的入市条件的，经村民会议三分之二以上成员或三分之二以上村民代表表决同意后，土地所有权人或得到土地所有权人授权的实施主体可以向所在地乡镇人民政府递交入市申请书，并提交村民成员或村民代表的表决书等相关材料，入市申请书应当写明拟入市宗地位置、权属、地上附着物等基本情况。

（二）审查。乡镇人民政府对拟入市地块的使用现状、权属状况、地上附着物状况等进行初审后，出具是否同意入市的初审意见。县自然资源和规划部门根据初审意见，会同有关部门对拟入市宗地是否符合入市条件进行审查。经审查符合条件的，由县自然资源和规划部门出具审查意见，并依据详细规划或村庄规划明确拟入市宗地的土地使用条件。

（三）地价评估及入市方案拟定。对审查同意入市的宗地，由入市主体委托有资质的单位进行地价评估，并拟定入市方案。入市方案应当包括但不限于以下内容：入市宗地位置、面积、权属、土地用途、土地使用条件、使用年限、土地评估价格、配置方式(出让、出租或作价出资)、入市交易方式(招标、拍卖、挂牌或协议)、土壤污染状况调查情况等内容。

县自然资源和规划主管部门应当会同入市主体根据地块评估价格、产业政策等因素，集体决策确定底价，并予以保密。底价不得低于入市成本，不得低于国家规定的相应国有建设用地出让最低价标准。

（四）入市方案表决。入市方案应当经村民会议三分之二以上成员或三分之二以上村民代表表决，并形成表决材料。集体经营性建设用地属乡镇集体经济组织的，入市方案应当经乡镇党政联席会议或乡镇长办公会议集体研究决定。

（五）入市方案审批。入市方案经表决通过后，由入市主体提交给县自然资源和规划主管部门。经县自然资源和规划主管部门组织有关部门审查后，报请县人民政府批准。

（六）公告及交易。入市方案经批准后，由县自然资源和规划主管部门在中国土地市场网、海南省公共资源交易服务中心网站，以及本省主要媒体上发布入市交易公告。以招标、拍卖、挂牌方式交易的，应当进入省级土地交易市场进行。

（七）签订成交确认书及公示。土地成交后，受让人、承租人应当在交易现场签订土地成交确认书。交易结果应当在集体经济组织事务公开栏和中国土地市场网、海南省公共资源交易服务中心网站等进行公布，接受社会和群众监督。

（八）签订流转合同。土地交易结束之日起20个工作日内，交易双方应当按照成交确认书或作价出资（入股）确认书的约定签订土地入市协议。

以协议方式进行交易的，应当履行第（一）项至第（五）项的程序，并在入市方案经批准后签订土地入市协议。

土地入市协议应当包括土地位置、土地用途、土地面积、土地使用年限、土地使用条件、土地使用权出让金（租金）及缴交期限、土地使用权收回、违约责任等内容。

第二十二条 农村集体经营性建设用地使用权以出让、出租、作价出资(入股)入市交易的，入市主体应当缴纳土地增值收益调节金。

第二十三条 土地增值收益调节金按照入市成交总价的一定比例计提。原则上按入市土地增值收益的20%-50%征收。

由县人民政府结合土地增值收益情况，统筹考虑土地用途、土地区位、交易方式以及区域经济社会发展水平等因素，合理确定土地增值收益调节金的计提比例：

1. 住宅用地的提取比例30%；

   
   

2. 商服用地的提取比例35%；

   
   

3. 旅游用地的提取比例30%；

   
   

4. 工业用地的提取比例20%；

   
   

5. 其他用地的提取比例20%；

第二十四条受让人（承租人）可以按照本办法的规定，代入市主体向县自然资源和规划主管部门指定的账户缴纳土地增值收益调节金，并按照土地出让（出租）合同的约定，将土地出让金（租金）余额支付给入市主体。

第二十五条受让人（承租人）按照合同约定向入市主体付清土地出让金及其他法定税费，或所缴交租金达到出租合同约定的条件，并按照本办法规定缴纳土地增值收益调节金后，方可申请办理《不动产权证书》。

以作价出资（入股）方式交易的出资（入股）方，按规定缴纳土地增值收益调节金及其他法定税费，并完成出资（入股）手续后，向县自然资源和规划主管部门申请办理不动产转移登记手续。

第二十六条 集体经营性建设用地入市取得的收益，农村集体经济组织应当按照规定纳入农村集体资产及收益进行统一管理，接受审计监督和监管。

农村集体经济组织应当根据有关规定，制订收益分配方案，并依法履行民主决策程序，在集体经济组织内部进行公示公告。县和乡镇人民政府应当对收益收支情况进行监督检查，严格规范土地收益的分配、使用和管理。

1. 转让、转租和抵押

第二十七条本办法所称农村集体经营性建设用地使用权转让，是指以出让、出租、作价出资（入股）方式取得集体经营性建设用地使用权后，土地使用权人再将其转让他人的行为。

本办法所称农村集体经营性建设用地使用权转租，是指以出让、出租、作价出资（入股）方式取得集体经营性建设用地使用权后，土地使用权人再将其出租给他人的行为。

本办法所称农村集体经营性建设用地使用权抵押，是指土地使用权人不转移对土地的占有，将该集体经营性建设用地使用权作为债权担保的行为。以出让、出租、作价出资（入股）和转让方式取得的集体经营性建设用地使用权，可参照国有建设用地使用权抵押的相关规定办理抵押。

第二十八条农村集体经营性建设用地使用权转让、转租的，应当签订书面合同。土地出让（出租）合同约定土地转让、转租需经土地所有权人同意的，土地使用权人应先经土地所有权人同意方可转让、转租。

第二十九条通过转让、转租取得的土地使用权，其使用年限为原出让（出租）合同或作价出资（入股）协议确定的使用年限减去原土地使用权人已使用年限后的剩余年限。

第三十条农村集体经营性建设用地使用权转让、转租的，税收征管统一按国家税法有关规定依法缴纳相关税费，不缴纳土地增值收益调节金。

第三十一条农村集体经营性建设用地使用权转让、转租，应当符合下列条件：

（一）不存在法律法规规定禁止入市的情形；

（二）按照出让、出租合同或作价出资（入股）协议的约定，履行完毕支付地价款、租金或分配股权的义务，并取得不动产权证书；

（三）按照出让、出租合同或作价出资（入股）协议及动工开发协议约定的期限和条件投资开发、利用土地；

（四）有关法律法规规定的其他条件。

第三十二条农村集体经营性建设用地使用权转让的，双方当事人应凭书面合同等材料办理不动产转移登记。集体经营性建设用地使用权抵押的，应当办理抵押登记；抵押权因债务清偿或其他原因而消灭的，应当办理注销抵押登记。

第五章 开发管理

第三十三条 依法取得农村集体经营性建设用地的使用权人，应按照出让、出租合同或作价出资（入股）协议确定的开发期限、土地用途及其他规划条件使用土地。

第三十四条因详细规划或村庄规划调整等原因，确需改变土地用途的，土地使用权人应当向临高县自然资源和规划主管部门提出申请。临高县自然资源和规划主管部门审核同意后，报临高县人民政府批准。

第三十五条 因详细规划或村庄规划调整等原因，确需变更容积率等规划条件的，参照国有建设用地变更容积率的程序办理相关手续。

第三十六条改变土地用途和提高容积率的，土地使用权人应当委托具有地价评估资质的机构，参照国有建设用地地价评估规程，对原土地用途和新土地用途条件下的地价，或者对新容积率和原容率条件下的地价分别进行地价评估。

改变土地用途和提高容积率所产生的土地增值收益，按照新用途和原用途条件下的地价差额，或者新容积率和原容率条件下的地价差额计算。

第三十七条 土地使用权人应当按照本办法规定的比例，向临高县自然资源和规划主管部门缴交土地增值收益调节金，并将土地增值收益的余额缴交给土地所有权人。

土地使用权人向临高县自然资源和规划主管部门缴完土地增值收益调节金，并将土地增值收益的余额全部缴给土地所有权人后，方可办理土地用途变更登记手续。

第三十八条有下列情形之一的，农村集体经济组织报经临高县人民政府批准，可以收回集体经营性建设用地使用权：

1. 为实施村镇规划、乡（镇）村公共设施和公益事业建设，需要使用土地的；

（二）用地单位和个人未按合同约定或者批准文件规定的用途和期限使用土地，又拒不改正的；

（三）土地闲置满两年的；

（四）集体经营性建设用地使用权流转期限届满的；

（五）因撤销、迁移等原因停止使用土地的；

（六）法律、法规规定的其他情形。

依照前款第（一）项规定收回集体经营性建设用地使用权的，应当对使用权人给予适当补偿。

前款第（三）项规定的土地闲置情形，由农村集体经济组织向临高县人民政府申请认定，认定标准按照《海南省闲置土地认定和处置规定》关于国有建设用地的有关标准执行。

第六章 法律责任

第三十九条违反本办法规定，买卖或者以其他形式非法转让集体建设用地使用权的，依据《中华人民共和国土地管理法》（2019年修正版）第七十四条非法买卖转让土地等有关规定处理。擅自将农民集体所有土地通过出让、转让使用权或者出租等方式用于非农业建设的，依据《中华人民共和国土地管理法》（2019年修正版）第八十二条非法转让集体土地等有关规定处理。县自然资源和规划部门不得为违法违规转让集体建设用地使用权的单位和人员办理规划、用地和不动产登记手续。

第四十条国家工作人员在集体经营性建设用地入市交易及后续开发管理工作中玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊的，由所在单位或者上级机关依法给予行政处分；构成犯罪的，依法移送司法机关追究其刑事责任。

第四十一条农村集体经济组织经营管理者，在集体经营性建设用地入市过程中玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊、弄虚作假的，或者擅自侵占、挪用集体经营性建设用地入市收益，构成犯罪的，依法移送司法机关追究其刑事责任。

第四十二条 土地使用权人擅自改变合同确定的用途及容积率等其他规划条件，违法使用土地的，应按合同约定承担违约责任，并由县综合行政执法部门依法进行查处。

第四十三条违反本办法规定，买卖或者以其他形式非法转让集体建设用地使用权的，依据《中华人民共和国土地管理法》（2019年修正版）第七十四条非法买卖转让土地等有关规定处理。非法转让集体土地用于非农业建设的，依据《中华人民共和国土地管理法》（2019年修正版）第八十二条非法转让集体土地等有关规定处理。

第七章 附 则

第四十四条 本办法所称“以上”、“以下”均包含本数。

第四十五条本办法自公布之日起施行，有效期2年，施行期间，临高县其它政策文件与本办法不一致的，以本办法为准，本办法与国家新颁布法律及政策等不一致的，以国家颁布法律及政策为准。

第四十六条 本办法由县自然资源和规划主管部门负责解释。

临高县农村集体经营性建设用地

规划修改和调整暂行办法

第一条为了探索建立“同价同权、流转顺畅、收益共享”的农村集体经营性建设用地入市制度，简化流程、扎实有序地推进临高县农村集体经营性建设用地入市试点工作，根据《中华人民共和国城乡规划法》《中华人民共和国土地管理法》《中共中央 国务院关于支持海南全面深化改革开放的指导意见》（中发〔2018〕12号）及《海南省统筹推进农村土地制度改革试点工作实施方案》（琼农土改〔2019〕1号）等法律法规及政策文件，结合本县实际，制定本办法。

第二条 本县行政区域内的农村集体经营性建设用地入市需要进行规划修改和调整，按照本办法执行。

第三条本办法所称农村集体经营性建设用地，是指临高县总体规划（空间类2015—2030）划定为建设用地、详细规划以及村庄规划确定为工矿仓储、商服、租赁性住房及自建住房等经营性用途，并经依法登记的集体建设用地，包括保留集体所有权性质的征地安置留用地。

第四条 县人民政府可根据农村集体经营性建设用地入市的需要，依法对规划进行修改和调整。

第五条 有下列情形之一的，不予办理规划修改和调整：

（一）对道路红线、河道蓝线、绿化绿线、高压黑线、轨道交通橙线和历史文物保护紫线进行重大调整或取消，对公益性公共设施和市政设施用地进行重大调整或取消的；

（二）对建设容量进行重大改变的；

（三）对省、县重点项目区的建筑高度进行调整的；
（四）县人民政府认定的其他情况。

第六条农村集体经营性建设用地在控制性详细规划范围内，因入市试点需要，需提供入市地块规划条件的，由县自然资源和规划主管部门根据控制性详细规划出具规划条件，按照控制性详细规划各项指标进行报建。

控制性详细规划用地性质不符合入市需求的，可按以下程序进行控规修改：

1. 提出申请。由入市主体向属地镇人民政府提交申请，镇人民政府出具意见并向县自然资源和规划主管部门提出申请，县自然资源和规划主管部门经审查后向县人民政府提出启动规划修改程序申请，经县人民政府审核后决定不启动规划修改的驳回申请。

   
   

2. 规划修改。经县人民政府同意启动规划修改程序后，县自然资源和规划主管部门组织编制专题报告，并将规划修改内容在政府官网进行公示，广泛征求社会群众意见，公示期为30天。公示期间有异议的县自然资源和规划主管部门应当自接到异议之日起10个工作日内重新调查核实。

   
   

3. 规划审批。公示结束且未收到任何异议，由县自然资源和规划主管部门将规划修改内容及相应图件上报原审批机关审批。经批复后，县自然资源和规划主管部门可根据批复出具相应规划条件。

第七条农村集体经营性建设用地在控制性详细规划范围外，因入市试点需要，需提供入市地块规划条件的，由县自然资源和规划主管部门根据村庄规划并参照入市地块所属镇区相同用地性质的规划指标提出其规划条件，报县人民政府审批，不受村庄规划范围内新建住房不得超过3层，高度一般不得超过12米限制。

第八条 县自然资源和规划主管部门出具的规划条件应明确到城市用地分类与规划建设用地标准（GB 50137-2011）小类用地性质或土地利用现状分类（GB/T21010-2017）二级地类用途。规划用途与土地利用现状分类明确的土地用途不一致的，按照土地利用现状用地与规划用地分类对应指南执行。产业项目土地用途不明确的，由县自然资源和规划主管部门综合考虑建设项目的性质以及规划等情况提出，报县人民政府批准确定。

第九条支持村庄产业项目建设，美丽乡村、全域旅游、共享农庄等项目可按规划采取点状供地、增减挂钩等方式保障项目用地，探索利用入市地块周边非耕农用地（林地等）规划作为入市项目配套自然景观用地、停车场、行车通道（路面宽度不超过8米）等，项目可采取不征不转方式，按照土地利用现状用途管理，由项目用地单位与土地所有权人依法签订土地使用合同，明确双方管护与经营等土地使用关系。

第十条本办法自公布之日起施行，有效期2年，临高县其它政策文件与本办法不一致的，以本办法为准，本办法与国家新颁布法律及政策等不一致的，以国家颁布法律及政策为准。

第十一条 本办法由县自然资源和规划主管部门负责解释。

临高县农村集体经营性建设用地入市

交易规则

第一条为探索建立“同权同价、流转顺畅、收益共享”的农村集体经营性建设用地入市制度，规范临高县农村集体经营性建设用地使用权交易和监管，改革完善土地制度，根据《中共中央 国务院关于支持海南全面深化改革开放的指导意见》（中发〔2018〕12号）、《海南省统筹推进农村土地制度改革试点工作实施方案》（琼农土改〔2019〕1号）、《海南省建设用地使用权统一交易管理办法》《临高县农村集体经营性建设用地入市试点暂行办法》等相关规定，结合本县实际，制定本规则。

第二条 本规则适用于在临高县行政区域内的农村集体经营性建设用地使用权入市试点交易及相关监督管理活动。

第三条本规则所称的农村集体经营性建设用地使用权入市交易是指本县农村集体经营性建设用地使用权统一纳入省土地交易市场，进驻省级公共资源交易平台实施交易，实施统一信息发布、统一成交公示和统一交易管理等的活动。

第四条 临高县农村集体经营性建设用地使用权入市交易应当遵循公开、公平、公正和诚实信用的原则。

第五条县自然资源和规划主管部门负责农村集体经营性建设用地使用权入市交易的指导、协调、审查、监督和实施，并在中国土地市场网、海南省政务中心网站，以及本省主要媒体上发布入市交易公告及交易结果公告。以招标、拍卖、挂牌方式交易的，应当进入省级土地交易市场进行。以协议出让方式交易的，相关的谈判、协议签订等交易活动，也应进入省级土地交易市场进行。

《临高县农村集体经营性建设用地入市试点暂行办法》所规定的入市主体，可以委托有资质的中介机构在省级土地交易市场内实施农村集体经营性建设用地使用权交易活动。                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                              

委托中介机构实施农村集体经营性建设用地使用权交易活动的，应当采取公开方式选取，并签订委托代理合同，明确委托代理事项、委托交易服务费用和法律责任等内容。

第六条农村集体经营性建设用地使用权可以按照规定出让、出租、作价出资（入股）以及转让、转租和抵押。农村集体经营性建设用地使用权出让、出租、作价出资（入股）的，除按照规定可以采取协议方式交易的外，应当按照本规则的规定采取招标、拍卖、挂牌方式进行公开入市交易。

对未按照本规则规定公开入市交易或者未经批准采取协议方式入市交易的，农村集体经济组织与用地者不得私下签订出让、出租合同或作价出资（入股）协议，擅自出让、出租农村集体经营性建设用地使用权。

第七条工业、商业、旅游、娱乐、物流仓储等经营性用地以及同一地块有两个以上用地意向者的，应当采取招标、拍卖、挂牌方式出让。特殊情况经临高县人民政府批准，可以采取协议方式交易。

第八条农村集体经营性建设用地使用权出让应当以单一用途的宗地为单位，不得将两宗及以上的宗地进行捆绑出让。对于单宗用地包含多种用途又无法分割的情况，根据县自然资源和规划部门出具的规划条件可以确定不同用途的用地面积比例的，在报经临高县人民政府批准后，可以作为混合用地宗地出让。法律法规和上级主管部门另有规定的，从其规定。

第九条 农村集体经营性建设用地使用权出让应当由入市主体委托有资质单位进行土地价格评估。

土地出让底价或者标底，由县自然资源和规划主管部门会同入市主体根据土地价格评估结果、政府产业政策、土地市场情况等因素，进行集体决策确定，并予以保密。底价不得低于入市成本，不得低于出让宗地所在区域相应的集体建设用地基准地价，也不得低于国家规定的相应建设用地出让最低价标准。最终报价低于底价的，不得成交。

第十条入市主体及其委托的有资质中介机构应当根据批准的入市方案和入市地块情况，编制招标、拍卖、挂牌出让文件。土地出让时，不得设定影响公开、公平、公正竞争原则的限制条件。

招标、拍卖、挂牌文件应当包含公告、投标或者竞买须知、土地使用条件、规划条件、标书或者竞买申请书、报价单、中标通知书或者成交确认书、相关证明材料、农村集体经营性建设用地使用权出让合同文本等。

第十一条县自然资源和规划主管部门或者其委托的机构应当至少在招标、拍卖或者挂牌开始前20日，在土地市场动态监测和监管系统、省公共资源交易网以及本省主要媒体发布招标、拍卖或者挂牌公告。挂牌出让的，挂牌时间不得少于10日，出让公告中规定的申请截止时间，应当为挂牌出让结束日前2天，挂牌期间可根据竞买人竞价情况调整增价幅度。

公告信息应当包括拟供应宗地的位置、面积、使用年限、土地用途、土地使用条件、规划条件、投标（竞买）保证金、报名条件、供应时间、供应方式、提交申请的地点及期限等内容。

本县农村集体经营性建设用地使用权入市不采取网上交易方式。

第十二条凡在中华人民共和国境内依法设立的法人、其他组织及具有完全民事行为能力的自然人，除法律、法规另有规定外，均可申请参加农村集体经营性建设用地使用权招标拍卖挂牌出让活动。

第十三条县自然资源和规划主管部门或者其委托的机构应当依法为投标人、竞买人查询拟出让土地的有关情况，以及查阅与竞投有关的协议及法律文书和竞投交易活动的其他情况提供便利。一经办理手续参与竞投交易，即视为竞投人已完全了解有关竞投交易可以公开的全部内容，认可竞投交易标的物现状，并愿意承担参加竞投交易所产生的一切风险和责任。

因故确须变更竞投交易时间、地点等事项的，县自然资源和规划主管部门或者其委托的机构应提前通知竞投人，竞投人应予以认可及配合，不得提出任何异议。

第十四条申请人应当在公告规定期限内向县自然资源和规划主管部门或者其委托的机构提出竞买、竞投申请及相关材料。县自然资源和规划主管部门或者其委托的机构应当对公告规定时间内收到的申请材料进行审查。经审查，符合规定条件的，确认申请人的投标或者竞买资格，并通知其参加招标、拍卖、挂牌活动。

竞买申请人提交竞买申请时，存在证明材料弄虚作假、欠缴土地出让金、因自身原因导致土地闲置等违法违规和其他严重违反国有、集体建设用地使用权出让合同约定的情形的，不得参与本次土地竞买活动。

第十五条竞买申请人应当在公告规定的缴款时间之前，将竞买保证金缴入县自然资源和规划主管部门指定的账户，竞买保证金不得低于土地评估价格的60%。竞买人缴付竞买保证金的账户名要与其名称相符，否则，不允许其参与竞投。竞得人缴付的竞买保证金可在土地出让合同生效后抵作土地出让价款；其他竞买人缴付的竞买保证金，县自然资源和规划主管部门必须在招标拍卖挂牌活动结束后5个工作日内予以退还，不计利息。

第十六条农村集体经营性建设用地使用权进入省级土地交易市场进行交易的，由入市主体及其委托的有资质机构在省级土地交易市场组织竞价或者评标。最高报价相同的，原承租人、农村集体经济组织成员依照法律有关规定享有优先权。

第十七条 投标、开标依照下列程序进行：

（一）投标人在投标截止时间前将标书投入标箱。招标公告允许邮寄标书的，投标人可以邮寄，但入市主体及其委托的有资质机构在投标截止时间前收到的方为有效。

标书投入标箱后，不可撤回。投标人应当对标书和有关书面承诺承担责任。

（二）入市主体及其委托的有资质机构按照招标公告规定的时间、地点开标，邀请所有投标人参加。由投标人或者其推选的代表检查标箱的密封情况，当众开启标箱，点算标书，逐一宣布投标人名称、投标价格和投标文件的主要内容。 投标人少于三人的，入市主体及其委托的有资质机构应当终止招标活动。

（三）评标小组进行评标。评标小组由县自然资源和规划主管部门代表、有关专家组成，成员人数为五人以上的单数。

评标小组可以要求投标人对投标文件作出必要的澄清或者说明，但是澄清或者说明不得超出投标文件的范围或者改变投标文件的实质性内容。

评标小组应当按照招标文件确定的评标标准和方法，对投标文件进行评审。

（四）招标人根据评标结果，确定中标人。

按照价高者得的原则确定中标人的，可以不成立评标小组，由招标主持人根据开标结果，确定中标人。

对能够最大限度地满足招标文件中规定的各项综合评价标准，或者能够满足招标文件的实质性要求且价格最高的投标人，应当确定为中标人。

第十八条 拍卖会依照下列程序进行：

（一）主持人点算竞买人；

（二）主持人介绍拍卖宗地的面积、界址、空间范围、现状、用途、使用年期、规划指标要求、开工和竣工时间以及其他有关事项；

（三）主持人宣布起叫价和增价规则及增价幅度。没有底价的，应当明确提示；

（四）主持人报出起叫价；

（五）竞买人举牌应价或者报价；

（六）主持人确认该应价或者报价后继续竞价；

（七）主持人连续三次宣布同一应价或者报价而没有再应价或者报价的，主持人落槌表示拍卖成交；

（八）主持人宣布最高应价或者报价者为竞得人。

第十九条 竞买人的最高应价或者报价未达到底价时，主持人应当终止拍卖。拍卖主持人在拍卖中可以根据竞买人竞价情况调整拍卖增价幅度。

第二十条挂牌截止应当由挂牌主持人主持确定。挂牌期限届满，挂牌主持人现场宣布最高报价及其报价者，并询问竞买人是否愿意继续竞价。有竞买人表示愿意继续竞价的，挂牌出让转入现场竞价，通过现场竞价确定竞得人。挂牌主持人连续三次报出最高挂牌价格，没有竞买人表示愿意继续竞价的，按照下列规定确定是否成交：

（一）在挂牌期限内只有一个竞买人报价，且报价不低于底价，并符合其他条件的，挂牌成交；

（二）在挂牌期限内有两个或者两个以上的竞买人报价的，出价最高者为竞得人；报价相同的，先提交报价单者为竞得人，但报价低于底价者除外；

（三）在挂牌期限内无应价者或者竞买人的报价均低于底价或者均不符合其他条件的，挂牌不成交。

第二十一条土地成交后，受让人、承租人须在交易现场签订土地成交确认书。土地交易结束之日起10个工作日内，县自然资源和规划主管部门应当在中国土地市场网、海南省政务中心网站，以及相关媒体上发布交易结果公告，入市主体应当在本集体经济组织所在地及村委会事务公开栏上对交易结果进行公示，接受社会和群众监督。

受让人、承租人应当按照土地成交确认书约定的时间，与入市主体签订农村集体经营性建设用地使用权出让合同、出租合同或作价出资（入股）协议。

农村集体经营性建设用地使用权出让（出租）合同或作价出资（入股）协议应当约定土地位置、土地用途、土地面积、土地使用年期、土地使用条件、交地时间及方式、价款缴纳时间及方式、开竣工时间及具体认定标准、土地使用权收回、违约责任及清算条款等内容。农村集体经营性建设用地使用权出让（出租）合同或作价出资（入股）协议中涉及招标、拍卖或者挂牌公告内容的，应当与公告内容一致。

第二十二条受让人应当在合同（协议）生效之日起90日内付清土地出让金。合同约定分期缴纳土地出让金的，首次付款应当在合同（协议）生效之日起30日内，缴款比例不得低于全部土地出让金的50%。土地出让金应当在合同（协议）生效之日起1年内缴纳完毕，经临高县人民政府批准，可以延长至2年。

承租人应当按照农村集体经营性建设用地使用权出租合同约定缴纳土地租金。

逾期未付清土地出让金或土地租金的，入市主体有权依法解除合同（协议），并由受让人或承租人承担相应的违约责任。

第二十三条受让人依照农村集体经营性建设用地使用权出让合同的约定付清全部土地出让价款，代出让人付清全部土地增值收益调节金、相关税费后，方可持土地出让合同和土地出让金、土地增值收益调节金、相关税费缴纳凭证等相关证明材料，申请办理集体建设用地使用权登记。

未按出让合同约定缴清全部土地出让价款的，不得发放集体建设用地使用权证书，也不得按出让价款缴纳比例分割发放集体建设用地使用权证书。

二级市场的交易规则与一级市场一样，但不额外收取土地增值收益调节金。

第二十四条 采用点状供地方式的项目用地核发一本不动产权证书，不得分割登记。涉及多个用途的，按主导用途登记发证。

第二十五条县自然资源和规划、监察、审计等有关部门和所在地镇政府，应当依照各自职责对农村集体经营性建设用地使用权交易实施监督管理。

县自然资源和规划主管部门对交易过程中违反交易程序和交易规划的行为予以制止、责令纠正，并交由有处理权的部门依法进行调查处理。负责协调有关部门做好交易活动监督检查和调查处理违法违规行为工作。

县自然资源和规划主管部门对土地使用权人擅自改变合同确定的用途及容积率等其他规划条件，违法违规使用土地的行为进行依法查处。

县审计部门依法对农村集体经营性建设用地使用权交易活动及土地出让收支情况进行审计监督。

县监察部门依法对农村集体经营性建设用地使用权交易有关行政管理部门履行职责的情况进行监督。

所在地镇政府对交易土地使用现状、权属状况、地上附着物状况等进行审核。

第二十六条试点期间，受委托实施土地交易活动的机构应当按照海南省规定的收取服务费标准进行收费。按照以上标准计算单宗土地服务收费超过30万元的，按照30万元的标准收取。

采取点状供地方式的，土地服务费按单个项目收取，最高不得超过10万元。

第二十七条有下列情形之一的，农村集体经营性建设用地使用权交易行为无效；已办理土地登记手续的，由临高县人民政府注销土地登记；未办理土地登记手续的，不予办理，并依法追究相关责任人责任；构成犯罪的，依法移送司法机关。

（一）在招标、拍卖、挂牌过程中，采取与投标人、竞买人恶意串通，操纵中标人、竞得人的确定或者交易结果的；

（二）交易地价低于入市成本、低于出让宗地所在区域相应的集体建设用地基准地价、低于国家规定的相应国有建设用地出让最低价标准的；

（三）法律、法规、规章规定的其他情形。

第二十八条农村集体经营性建设用地使用权交易成交后，拒不签订成交确认书或者交易合同、放弃中标或者竞得土地的，投标人、竞买人的投标、竞买保证金（定金）不予退还，并应当承担相应的违约责任。

第二十九条有关行政管理部门、交易机构及其工作人员在农村集体经营性建设用地使用权交易活动中，存在收受贿赂、泄露秘密、玩忽职守、徇私舞弊等违纪违法行为的，依纪依法处理；构成犯罪的，依法追究刑事责任；给竞买人或者投标人造成经济损失的，应当依法承担赔偿责任。

第三十条本规则自公布之日起施行，有效期2年，施行期间，临高县其它政策文件与本规则不一致的，以本规则为准，本规则与国家新颁布法律及政策等不一致的，以国家颁布法律及政策为准。

第三十一条本规则由县自然资源和规划主管部门负责解释。

临高县农村集体经营性建设用地入市

土地收益分配指导意见

第一条为探索建立“同权同价、流转顺畅、收益共享”的农村集体经营性建设用地入市制度，规范临高县农村集体经营性建设用地使用权入市交易收益的分配工作，保障入市交易收益的合理分配，改革完善土地制度，根据《中共中央 国务院关于支持海南全面深化改革开放的指导意见》（中发〔2018〕12号）、《海南省统筹推进农村土地制度改革试点工作实施方案》（琼农土改〔2019〕1号）等相关规定，结合本县实际，制定本意见。

第二条本意见所称农村集体经营性建设用地使用权入市土地收益，是指农村集体经营性建设用地入市交易后的成交价款，在扣除需依法缴纳的土地交易税费、土地增值收益调节金、房屋及其他地上附着物和青苗补偿费，以及土地评估费、中介费等前期合理投入后的剩余款项。

第三条 本意见适用于临高县行政辖区范围的土地收益分配指导工作。

第四条本意见所称土地收益属入市土地所在农村集体经济组织的经济收益，为该经济组织的合法财产，由该经济组织依法管理使用，并在集体经济组织及其成员之间进行合理分配。

第五条加强农村集体经济组织资金、资产、资源管理，维护集体经济组织和全体村民的合法权益，促进农村党风廉政建设和农村社会稳定。农村集体经济组织应严格遵照《海南省村务公开办法》设立村务公开监督小组，利用村务公开栏及电视、广播等其他辅助形式，及时公开土地收益的数额、使用情况和分配结果等，接受全体村民监督，公开时间不得少于7日。

第六条农村集体经营性建设用地入市的农村集体经济组织须按规定支付青苗及地上附着物补偿款、土地评估费、入市公告费、土地增值收益调节金、土地交易税费等相关费用。

第七条入市地块内青苗及地上附着物的补偿款归青苗及地上附着物所有权人所有。入市主体参照《海南省征地青苗及地上附着物补偿标准》（琼府〔2014〕36号）的有关规定，组织入市地块内青苗和地上附着物清点作价确认，并将确认结果公告无异议后，应将《青苗及附着物点验表》及《土地、青苗及附着物补偿费清册》报县自然资源和规划主管部门备案。

第八条农村集体经济组织分配土地收益，应当拟定分配方案，经村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表同意生效；拟入市交易地块属乡镇农民集体所有的，其分配方案应当经乡镇人民政府研究同意。

第九条农村集体经济组织获得入市收益分配资金可在扣除土地取得成本及前期合理投入后，按照分配方案预留不少于30%的土地收益，用于农村集体经济组织的社会保障、基础设施和公益事业建设、交易合同履行和二三产业的发展等事项。

第十条入市土地所获土地收益享有分配权的农村集体经济组织成员，按照《临高县人民政府办公室关于印发临高县农村集体经济组织成员资格界定指导意见》（临府办〔2019〕70号）执行。

第十一条 领取《独生子女父母光荣证》的农村集体经济组织成员，应当根据《海南省人口与计划生育条例》的规定，给予相应优待。

第十二条本指导意见自公布之日起施行，有效期2年，施行期间，临高县其它政策文件与本指导意见不一致的，以本指导意见为准，本指导意见与国家新颁布法律及政策等不一致的，以国家颁布法律及政策为准。

第十三条 本指导意见由县自然资源和规划主管部门负责解释。

临高县土地征收制度改革试点暂行办法

第一章 总 则

第一条 为尽快及扎实有效地推进临高县土地征收制度改革试点工作，根据《中华人民共和国土地管理法》《中华人民共和国土地征收法》《中共中央 国务院关于支持海南全面深化改革开放的指导意见》（中发〔2018〕12号）和《海南省统筹推进农村土地制度改革试点工作实施方案》（琼农土改〔2019〕1号）等法律法规及相关政策，结合本县实际，制定本办法。

第二条本办法所称土地征收是指国家为了公共利益需要，依据法律规定的程序将农民集体所有土地征收为国有土地，并依法给予被征地的农村集体经济组织及及其成员补偿和安置的行为。

公共利益指的是政府组织实施的基础设施、公共事业建设、扶贫搬迁、保障性安居工程，以及政府在城镇开发边界范围内实施成片开发建设的项目等。

对位于城镇开发边界范围外，符合入市条件的农村集体经营性建设用地可不予征收，允许农村集体经济组织经营开发或直接入市，但能源、交通、水利等基础设施项目建设需要征收土地的除外。

第三条 在临高县行政区域内实施的土地征收工作，适用本办法。

第四条 土地征收工作应遵从兼顾国家、集体和个人利益，科学合理地确定土地增值收益分配比例的原则。

第五条县人民政府负责组织实施土地征收工作。县自然资源和规划部门代表政府具体负责土地征收的审查报批和组织实施工作。县人民政府可以通过委托确定由乡镇人民政府或园区管委会等作为征地实施单位，负责具体征地工作。

第二章 土地征收范围

第六条 符合下列情形的公共利益建设项目，可以依法进行土地征收：

（一）军事和外交需要用地的；

（二）由政府组织实施的能源、交通、水利、通信、邮政等基础设施建设需要用地的；

（三）由政府组织实施的科技、教育、文化、卫生、体育、生态环境和资源保护、防灾减灾、文物保护、社区综合服务设施建设、社会福利、市政公用、优抚安置、英烈保护等公共事业需要用地的；

（四）由政府组织实施的扶贫搬迁、保障性安居工程建设需要用地的；

（五）在临高县总体规划（空间类2015—2030）确定的城镇开发边界、产业园区、旅游度假区开发边界范围内，经省政府批准，由县人民政府组织实施的成片开发建设需要用地的；

（六）法律规定为公共利益需要可以征收农民集体所有土地的其他情形。

前款规定的开发建设活动，应当符合国民经济和社会发展规划、总体规划、详细规划和专项规划；扶贫搬迁、保障性安居工程建设和成片开发建设活动，还应当纳入国民经济和社会发展年度计划。开发边界范围内的成片开发，原则上应该集中连片、面积不得低于60公顷，特殊情况经省政府批准，面积可以适当降低；法律法规另有规定的，从其规定。

第七条对被征收地块是否用于公共利益项目存在异议的，被征地的农村集体经济组织可以通过行政复议或行政诉讼等方式申请处理。

第三章 土地征收程序

第八条根据临高县总体规划、经济社会发展规划、城镇建设规划和新型城镇化建设的需要，对经政府审查同意用地的项目，由县自然资源和规划部门同征地实施单位对项目拟选址地块的现状进行调查摸底，初步摸清土地权属、面积、地类、青苗及地上附着物、土地使用者或承包经营者意愿和补偿安置诉求等情况，县人力资源和社会保障部门及时确定被征地农民参与社保的情况，并函告县自然资源和规划部门，及时做好土地征收前期准备工作。

对于征收土地涉及占用耕地、林地、征地范围内包含房屋拆迁安置、土地权属不清涉及争议地等情形之一，以及除以上情形外确需开展风险评估的征地项目，征地实施单位在实施征地前需组织开展社会稳定风险评估，评估结果报县自然资源和规划部门审核，县自然资源和规划部门于收到报告之日起7个工作日内提出风险评估审核意见，并将风险评估报告、征地调查情况和审核意见一并上报县人民政府，作为是否进行土地征收，实施重大决策的依据。

第九条 土地征收应按照以下程序进行：

（一）制订征地工作方案。由县自然资源和规划部门会同拟征地实施单位协同各相关部门根据前期准备工作进展和社会稳定风险评估结果，研究拟订征地工作方案，明确拟征收土地用途、位置、补偿标准、安置途径与社会保障办法等事项，报县人民政府审定。

（二）发布征地告知书。在实施征地前，县自然资源和规划部门应当将经县人民政府审定的征地工作方案有关内容（包括但不限于拟征收范围、土地现状、征收目的、补偿标准、安置途径与社会保障办法等事项），以书面形式公告被征地农村集体经济组织及其成员、村民委员会和其他利害关系人。征地告知书由征地实施单位在被征地单位的公共场所进行张贴公告，公告期限一般不得少于30日。被征地单位、农民和其他权利人在公告规定期限内，持土地权属证书等材料到县自然资源和规划部门办理征地补偿登记。

被征地农村集体经济组织及其成员、村民委员会和其他权利人对征地补偿安置方案有不同意见的，应当在公告之日起10日内向县自然资源和规划部门提出书面申请。申请举行听证的，县自然资源和规划部门应当会同征地实施单位在接到申请之日起10个工作日内按照规定组织听证。确有必要的，应当根据法律、法规的规定和听证会情况修改完善方案。

（三）征地界线勘测定界。由县自然资源和规划部门组织测绘人员进行征地界线勘测定界，埋设界址点桩，实地标明拟征收地块的四至范围。征地实施单位应组织征地工作人员、被征地单位所在村委会干部、被征地单位代表，共同参加征地界线勘测定界，摄取征地范围内现场情况的影像资料，做好现场证据保全。

（四）征地意见调查确认。征地实施单位应组织召开被征地农民群众会议，介绍征收土地用途、征地搬迁补偿安置政策、操作方法及安排实施时间节点等，由三分之二以上的被征地农户签订《征地意见书》，确认被征地单位及农民是否同意征地及补偿安置事宜。

（五）协商签订征地协议。征地实施单位应组织被征地单位及青苗、地上附着物权利人，对拟征收土地的面积、权属、地类及青苗、地上附着物等情况进行调查清点、登记。

根据土地调查和青苗、地上附着物清点登记情况，在充分沟通协商的基础上，三分之二以上的被征地农户同意征收土地的，县自然资源和规划部门、征地实施单位与被征地的农村集体经济组织签订《征收土地补偿协议书》。

征地实施单位与农户或其他权利人共同签订《土地、青苗及地上附着物补偿清册》，确认青苗及地上附着物补偿金额等情况；共同填写《被征地农民家庭享受缴费补贴对象登记表》，确认被征地农民家庭享受缴费补贴对象的人员及征地面积等情况。青苗及地上附着物补偿费、补贴资金的具体数额应当按照有关规定在被征地的农村集体经济组织范围内进行公示，公示期不得少于5日。征收土地协议及补偿确认材料应交由县自然资源和规划部门统一保存，作为土地征收报批及拨付补偿款的凭证。已签订《征收土地补偿协议书》的地块，在土地征收报批时，不再出具征收土地调查结果确认书。

（六）落实征地补偿款和用地报批。县自然资源和规划部门应根据征地补偿安置方案向县财政部门提出用款申请，县财政部门将征地补偿有关款项拨入县自然资源和规划部门专户。县自然资源和规划部门应在土地征收报批前，及时将社保费缴入至被征地农民养老保险专户；县自然资源和规划部门填写《征农项目被征地农民养老保险缴费补贴实施方案审核表》；县人力资源和社会保障部门对被征地农民补贴对象人数、被征收农用地亩数、缴费补贴资金预算等内容进行审核，并在《征农项目被征地农民养老保险缴费补贴实施方案审核表》上做审核意见和加盖公章。县自然资源和规划部门组织相关部门履行土地征收报批手续。

（七）拨付征地补偿款。在履行土地征收报批手续后，县自然资源和规划部门依据签订的《征收土地补偿协议书》、《土地、青苗及地上附着物补偿清册》及已确认的相关材料核算征地补偿款总额，并申报将补偿款拨付给被征地单位、农民或其他权利人。

（八）后续收尾工作。完成用地报批手续并拨付征地补偿款后，土地征收手续批准后，县人民政府应当按相关规定在本单位门户网站进行公告，在被征地农村集体经济组织所在地的公共场所公布。公告主要内容包括批准征收土地机关、批准文号、批准时间和土地用途、被征收土地的位置、地类和面积、土地征收安置补偿方案等。并告知被征地单位申请对其原集体土地所有权证的土地面积进行变更登记。征地实施单位应出具完成征地补偿工作确认书，同意将征收地块交付县人民政府土地储备部门进行收储。

第十条被征地的村集体经济组织（或村民小组）须有三分之二以上的成员同意征收土地，并在《征地意见书》上签名盖手印确认土地征收补偿安置协议事项，方可认定为经集体表决同意征收土地。经集体表决同意征收土地后，仍有少部分村民小组成员（被征地农户）或被征地单位法定代表人，对补偿标准或安置办法有异议、达不成协议的，由征地实施单位、所在地镇政府会同所在地村民委员会进行协调解决。

协调不成的，征地实施单位应以书面形式告知被征地单位法定代表人，要求其履行法定代表人职责，代表被征地单位与县自然资源和规划部门、征地实施单位签订《征收土地补偿协议书》；法定代表人不愿履行职责或执行三分之二以上成员集体表决意愿诉求的，可以三分之二以上成员所确认的《征地意见书》为依据，由县自然资源和规划部门、征地实施单位签订《征收土地补偿协议书》，所在地村民委员会对《征收土地补偿协议书》作签字确认被征地单位已同意征收土地，直至执行该协议约定。

第十一条被征地的村集体经济组织（或村民小组）已签订《征收土地补偿协议书》，并有三分之二以上成员已确认青苗、地上附着物清点作价补偿结果后，征地实施单位应对不配合征地的个别青苗户进行约谈，宣传征地补偿安置相关政策，要求其配合清点确认青苗，并做好约谈书面记录和约谈现场拍摄相片材料。经两次以上约谈，仍不配合开展青苗清点确认的，可启动青苗、地上附着物（住宅房屋除外）行政征收补偿工作程序，实施公证清点核定补偿。在核定青苗、地上附着物补偿费后，由县自然资源和规划部门以书面形式通知其领取补偿款。被征地农民在通知期限内未领取补偿款的，由所在乡镇人民政府或征地实施单位妥善保管其补偿款。具体青苗、地上附着物行政征收补偿工作程序，由县人民政府另行研究制定并公布施行。

住宅房屋行政征收补偿工作程序可参照《国有土地上房屋征收与补偿条例》（国务院令第590号）组织实施，由县人民政府确定的房屋征收部门组织实施房屋行政征收与补偿工作。

第四章 土地征收补偿安置

第十二条征地补偿费包括土地补偿费、安置补助费、地上附着物及青苗补偿费、拆迁补偿费和被征地农民社会保障费等。涉及具体宗地的补偿和安置，可根据实际情况，提出多种方案供被征地单位和农民选择。原则上，征收同一分区域土地或同一项目用地，应统一补偿安置标准。

征收农民集体所有农用地的，一般按以下办法实施：

（一）征收农民使用的自留山（自留地）和以家庭承包方式使用的责任田、耕地、园地、林地，土地补偿费和安置补助费按照《海南省征地青苗及地上附着物补偿标准》（琼府〔2014〕36号）为指导文件，结合我县实际情况执行，并向被征地农民拨付保持被征地农民原有生活水平补贴资金。

（二）征收以其他方式承包的集体土地或没有明确使用权人的集体土地，土地补偿费和安置补助费按照琼府〔2014〕36号文件规定标准执行，并向被征地农村集体经济组织拨付保持被征地农民原有生活水平补贴资金，由其根据实际情况自行公开分配。

被征地农民或被征地农村集体经济组织，在征收地块范围内有抢种、抢建行为的，不得向其拨付该地块相应的被征地农民原有生活水平补贴资金。依法有偿收回国有农用地土地使用权的，其补偿标准参照琼府〔2014〕36号文件规定执行。

第十三条地上附着物及青苗补偿费按照琼府〔2014〕36号文件规定标准实际清点、丈量作价方式确定，青苗补偿费的亩均标准按照规定设定补偿款额度。征地公告后，突击抢种的作物、抢建的建筑物或构筑物，依法不予补偿。

第十四条涉及特殊苗木及建筑物、构筑物补偿的，可采取评估方式确定其补偿标准或与产权人按照议价方式确定其补偿标准。采取评估方式确定补偿标准的，由征地实施单位与产权人协商选定有资质估价机构，并共同委托其进行评估。在委托评估确定特殊苗木或附着物补偿标准时，需提供其现场拍摄相片、经清点丈量工作人员签名确认的登记结果，以及经委托人确认的评估结果报告，作为拨付补偿款凭证。

第十五条征收农村宅基地和房屋的，可以从下列方式中选择一种方式进行补偿和安置：

（一）货币补偿；

（二）重新安排宅基地建房； 

（三）使用政府统一建设的安置房予以安置。

采取货币补偿的，由征地实施单位与产权人协商选定有资质估价机构，并共同委托其进行评估，根据评估结果给予补偿。

农村村民选择重新安排宅基地建房，但补偿费不足以重建新房且原有房屋是其唯一住房的，可以按本县有关规定申请建房补助。

对因征收农村村民宅基地和房屋造成的搬迁、临时安置等费用，按照本县有关规定予以补偿。

具体征收农村宅基地和住宅房屋的补偿安置办法，由县人民政府另行研究制定并公布施行。

第十六条征收农村集体公共设施和公益事业等非经营性建设用地的，按所在区片的集体拨用建设用地使用权进行评估补偿；征收农村集体经营性建设用地的，按照所在区片的集体建设用地基准地价进行评估补偿。

第十七条县自然资源和规划部门应在《征收土地补偿协议书》签订之日起3个月内，将征地补偿费和保持被征地农民原有生活水平补贴资金足额支付给被征地单位和相关权利人。

第十八条国务院或省人民政府批准的能源、交通、水利等基础设施建设项目，跨县的建设项目，以及国家、本省确定的其他重点建设项目等由省自然资源和规划主管部门组织实施土地征收的建设项目，其补偿标准另有规定的，从其规定。

第五章 多元化补偿安置途径

第十九条根据被征地单位及农民的意愿，可以结合当地实际情况，通过安排补贴资金、留用地、留物业及其他政策支持等多元化安置方式，让被征地村集体和农民分享土地增值收益。具体补贴资金、留用地、留物业方案，根据政府土地收益、土地征收面积、土地规划用途等情况，与被征地单位和农民协商确定。

留用地面积原则上不超过被征地总面积的10%，新安排的留用地选址应当符合省和县总体规划确定的用途进行开发利用，不得安排商品住宅用地作为留用地。已安排的非住宅性质留用地不得改变用途用于建设商品住宅。

第二十条 集体留用地或留物业所形成的资产，应主要用于增加农民收入和发展集体公益性事业，确保被征地农民长远稳定收益。

第二十一条留用地在本村集体所有土地范围内选址的，可以保留集体土地性质，或者根据群众意愿及留用地选址等情况将集体土地征收为国有土地。留用地在本村集体所有土地范围外选址的，应当征收为国有土地。

国有土地性质留用地以划拨方式供地的，涉及的征地补偿安置费用由农村集体经济组织承担，农用地转用和土地征收报批费用由县人民政府承担；以出让方式供地的，由农村集体经济组织按该宗地经确认的评估价格40%补交土地使用权出让金。集体土地性质留用地涉及的农用地转用报批费用由县人民政府承担，其他费用由农村集体经济组织承担。

第二十二条农村集体土地被征收面积累计达到60%以上的，县人民政府可以给被征地农村集体经济组织安排留用地，留用地面积原则上不超过被征地总面积的10%，留用地在被征地总面积外另行安排。

第六章 被征地农民社会保障

第二十三条为确保被征地农民年老时的基本生活，将被征地农民按规定纳入城乡居民养老保险或从业人员基本养老保险制度管理，政府为被征地农民参加上述养老保险提供一次性缴费补贴，缴费补贴计入征地成本。在征地补偿安置方案批准之日起3个月内，将缴费补贴资金按标准足额划入相应的养老保险基金财政专户，由农保经办机构按规定办理缴费补贴手续。

第二十四条享受缴费补贴对象以家庭为单位核定。凡在临高县行政区域内政府统一征收农村家庭承包的土地时（集体经济组织根据其失地面积重新调剂分配土地的除外），不论征地面积多少，其家庭成员中16周岁以上的在册农业人口（不含在校生、已列入机关事业编制管理的人员、享受财政供养的离退休（职）人员）均应纳入缴费补贴范围。

享受缴费补贴对象的具体名单，由被征地农村家庭提出，经所在农村集体经济组织确认且公示无异议，送县人民政府审核且再次公示无异议后，上报县人力资源和社会保障部门核准。享受缴费补贴对象的年龄计算，以国务院、省政府、县政府下达批准征地文件的时间为基准日。

第二十五条缴费补贴标准为被征地农村家庭享受缴费补贴对象的人均被征收非建设用地亩数×征地当期当地农村居民月最低生活保障标准×180个月×50%；低于居民养老保险最低年缴费档次×15年额度的，按该额度给予补贴。

第二十六条建立临高县被征地农民养老保障统筹准备金，县人民政府按年度土地出让总价款的5%计提资金作为被征地农民养老保障统筹准备金，专款用于解决被征地农民当期缴费补贴不足或者《海南省被征地农民参加社会养老保险办法》下发前被征地农民的生活保障及缴费补贴问题，缓解缴费补贴基金支付风险。

第二十七条县人民政府应将被征地农民纳入再就业保障体系，建立被征地农民服务机构、劳动技能培训制度和就业保障制度，对被征地农民分类登记，建档立册，有针对性地进行实用技能培训，组织被征地农民参加各类就业应聘。用地企业新增岗位应优先录用被征地农民，支持劳务派遣服务公司派遣有条件的被征地农民异地就业。

第七章 征地资金管理

第二十八条实行征地补偿资金预存制度。在县人民政府批准征地搬迁工作方案和补偿安置方案后，由县自然资源和规划部门向县财政部门提出用款申请，县财政部门应将征地各项补偿费用、社保费用拨给县自然资源和规划部门；县自然资源和规划部门应将社保费用划入县社保专户；用地报批费用由县财政部门根据有关规定划入专户。

第二十九条土地补偿费和安置补助费拨付给被征地集体经济组织指定账户，地上附着物补偿费、青苗补偿费直接拨付给所有权人指定账户。青苗及地上附着物补偿费、补贴资金的具体数额经县人民政府审核确认后，应当按照有关规定在被征地农村集体经济组织范围内进行公示，公示期不得少于5日。

第三十条征收争议土地的，县自然资源和规划部门应会同县人民政府先进行调解，调解不成的，可考虑在征求争议各方同意意见并确认争议范围界线后，要求先搁置土地争议，并实施青苗及地上附着物清点作价补偿，将征收争议土地的补偿款提存指定账户妥善保管，待协商或依法确定土地权属后再对应拨付。

征收共有宗地的，县人民政府应先组织各方代表现场走界，并会同县自然资源和规划部门核定各方土地权属界线，再按核定的土地权属界线实施征地补偿。如共有各方无法达成一致意见的，可考虑在征求各方同意意见后，要求先按共有宗地签订征地补偿协议，并实施青苗及地上附着物清点作价补偿，将共有宗地的土地补偿款提存指定账户妥善保管，待协商或依法确定土地权属或补偿款的分配比例后再按约定拨付土地补偿款。

第三十一条土地征收补偿安置费用应纳入村务公开内容，向全体村民公布支付和使用情况，接受农民群众和社会监督。县审计部门应根据年度审计工作计划联合县财政、监察、自然资源和规划等部门对全县征地补偿资金使用情况开展专项审计，跟踪监督。

第三十二条对违反本办法规定情形，滥用职权、玩忽职守、弄虚作假、徇私舞弊的，由相关部门按照管理权限，予以严肃查处；构成犯罪的，依法追究相关责任人的法律责任。

第三十三条侵占、挪用被征收土地单位的征地补偿费用和其他有关费用，构成犯罪的，依法追究刑事责任；尚不构成犯罪的，依法给予处分。

第八章 附 则

第三十四条本办法自公布之日起施行，有效期2年，施行期间，临高县其它政策文件与本办法不一致的，以本办法为准，与国家新颁布法律及政策等不一致的，以国家颁布法律及政策为准。

第三十五条 本办法由县自然资源和规划主管部门负责解释。

临高县土地征收社会稳定风险评估办法

第一章 总  则

第一条为加强土地征收工作的社会风险控制，规范土地征收程序，维护人民群众合法权益、从源头上防范化解社会矛盾，保证土地征收试点工作顺利进行，根据中共中央办公厅、国务院办公厅印发的《关于建立健全重大决策社会稳定风险评估机制的指导意见（试行）》《中共中央 国务院关于支持海南全面深化改革开放的指导意见》（中发〔2018〕12号）、《海南省统筹推进农村土地制度改革试点工作实施方案》（琼农土改〔2019〕1号）等文件规定，结合我县实际，制定本办法。

第二条 土地征收制度改革试点期间，临高县行政区域内的土地征收社会稳定风险评估，适用本办法。

本办法所称土地征收，指为公共利益需要，依据法律规定的程序和批准的权限将农民集体所有土地征收为国有土地，并依法给予农民集体经济组织及农民补偿和安置的行为。

公共利益指的是政府组织实施的基础设施、公共事业建设、扶贫搬迁、保障性安居工程，以及政府在城镇开发边界范围内实施成片开发建设的项目等。

第三条土地征收社会稳定风险评估由县自然资源和规划主管部门牵头组织，负责风险评估的统筹、协调和指导工作。征地实施单位应按本办法规定，做好风险评估的调查、听证、反馈、跟踪、稳控和汇报等具体实施工作。

本办法所称征地实施单位，指预征地块所在地乡镇人民政府或县人民政府批准成立的项目征地实施机构。

第四条 涉及以下情形之一的，均应按规定组织社会稳定风险评估：

1. 占用耕地或林地的；

   
   

2. 征地范围内包含房屋拆迁安置；

   
   

3. 土地权属不清涉及争议地的；

   
   

4. 征地项目未涉及到以上3种情形之一的可视情况组织开展社会稳定风险评估。

第五条 土地征收社会稳定风险评估应坚持以人为本、和谐发展、属地管理、分级负责，事前评估、预防为主、标本兼治、化解矛盾等原则。

第二章 社会稳定风险评估实施

第六条 土地征收社会稳定风险评估的主要内容：

（一）合法性评估。是否符合法律、法规和规章的规定；是否符合党和国家的大政方针；是否符合经济社会发展的总体规划，符合本地区经济发展的近期和长远规划；是否尽最大可能维护所涉群众的合法权益；是否符合法定审查和报批程序等。

（二）合理性评估。是否兼顾群众的现实利益和长远利益，兼顾各方面利益群体的不同诉求，符合公共利益的需要；是否遵循公开、公平、公正原则等。

（三）可行性评估。是否经过了严格的可行性论证，土地权属是否清楚，补偿分配方案群众是否认可，安置途径是否可靠，措施是否完善，是否具备了实施的时机和条件；对需要举行听证或群众要求进行听证的事项是否经过听证，是否得到大多数群众的理解和支持等。

（四）可控性评估。是否对政策出台前的征地项目产生重大影响，可能引发较大的社会风险；是否存在引发群体性事件的苗头性、倾向性问题；对评估的隐患，是否制定了相应有效的防范、化解和应急处置预案；宣传解释和舆论引导工作是否充分等。

第七条 土地征收社会稳定风险评估的程序：

（一）组织社会稳定风险评估工作。对经政府审查同意用地的项目或拟实施的重大征地政策，县人民政府应向征地实施单位下发通知要求开展征地社会稳定风险评估和征地情况调查，同时抄送县自然资源和规划主管部门。征地实施单位应在收到通知之日起20日内作出风险评估报告。

1. 征求各方意见。征地实施单位应采取座谈或其他形式，将调查材料发放给项目征地所涉村集体及个人；涉及社会公共利益的重大事项应公告公示，征求社会公众意见；必要时，可组织或报请县人民政府组织相关群众代表、专家、人大代表和政协委员等进行听证或论证。

（三）全面分析论证。征地实施单位应对政策实施的合法性、合理性、可行性和可控性进行全面分析研究，查找社会稳定风险点；对可能出现的不稳定因素深入分析，评估预测风险发生的概率，矛盾冲突涉及的人员数量、范围和激烈程度，以及可能带来的负面影响等。

（四）确定风险等级。根据分析论证情况，按照土地征收决策实施后可能对社会稳定造成的影响程度和风险等级划分标准确定风险等级。风险等级分为高风险、中风险、低风险。

（五）作出评估结论。根据社会稳定风险等级作出可实施、暂缓实施、不实施的评估结论，研究提出对策和风险防范化解措施建议。

（六）编制评估报告。征地实施单位应在综合各方意见，科学分析论证的基础上，编制专项风险评估报告，总结征地调查情况报送县自然资源和规划主管部门进行审核，县自然资源和规划主管部门应在收到报告之日起7个工作日内提出风险评估审核意见，并将风险评估报告、征地调查情况和审核意见一并上报县人民政府，作为是否进行土地征收，实施重大决策的依据。

（七）作出征地决策。县人民政府可以征询县委政法委员会与县发改、自然资源和规划、住建、林业、财政、公安、人社、生态环境、农业农村、水务、信访、司法等相关部门意见，必要时也可组织实施听证或论证，并应作出批示，连同风险评估报告、征地调查情况一并安排县自然资源和规划主管部门备案。准予实施的，由县自然资源和规划主管部门发放征地告知书，不予实施的，由县自然资源和规划主管部门以书面形式告知征地实施单位不予征地。

第八条 土地征收社会稳定风险评估报告的主要内容包括：

（一）征地政策或具体征地项目的基本情况及其必要性、合理性、合法性。

具体征地项目评估报告应包括项目名称，征收目的和范围，拟实施时间和期限，项目范围内土地权属、被征收人及其房屋状况，县自然资源和规划、住建等部门对项目符合各项规定的认可材料或批准文件，是否符合多规合一的总体规划等内容。

1. 对征地政策及具体征地项目规划出台的时机及社会影响进行预测分析和可行性论证研究。

具体征地项目评估报告可以包括征收计划和征收补偿安置方案的主要内容，补偿资金或产权调换（房源）筹集落实到位情况，各方意见及其采纳情况等内容。

1. 对征地政策出台或具体征地项目实施可能引发的社会矛盾作出可控性评估预测，并制定风险防范和化解措施以及应急处置预案，明确相关组织机构和责任。

（四）风险等级评价及评估结论。对评估事项作出“低风险”、“中风险”或“高风险”的预警评价，提出“实施”、“部分实施”、“暂缓实施”或“不实施”的建议，得出总体评估结论。

第九条 征地实施单位应全程跟踪土地征收重大政策或具体征地项目社会稳定风险评估的实施。

对已经评估、审核，付诸实施的土地征收重大政策或具体征地项目，要坚持全程稳控，做好后续跟踪，及时发现和化解实施过程中遇到的矛盾和问题，完善相应措施。

对特别重大的稳控情况应及时上报县人民政府。

第十条评估结论为“实施”或“部分实施”的征收项目，县人民政府按照法定程序作出征收决定的，征地实施单位应落实防范、化解措施和应急处置预案，做好宣传解释工作，协调相关部门妥善处理群众的合理诉求，做到全程跟踪，动态监控，及时发现新隐患，调整对策措施。

评估结论为“暂缓实施”或“不实施”的项目，县人民政府不作出征收决定的，征地实施单位应制定和落实矛盾问题防范和化解的工作方案，及时化解矛盾问题。需重新决策的，应当按照本办法规定再次开展社会稳定风险评估。

第十一条 按本办法第三条规定组织社会稳定风险评估的土地征收项目，项目用地申报单位在申请用地报批时，必须提供项目用地社会稳定风险评估报告，作为用地报批必备件。

第十二条  相关部门及其工作人员要遵守工作纪律，对社会稳定风险评估报告和相关会议讨论情况严格保密。

第三章 考核和责任追究

第十三条  凡涉及土地征收风险评估工作的单位应积极主动落实土地征收风险评估的各项要求，将风险评估工作纳入到目标管理考核内容。

第十四条 在土地征收工作中，有下列行为之一，引发大规模集体上访或影响社会稳定的群体事件，造成严重后果的，对决策主体负有责任的主管人员和其他直接责任人员，依法依规给予处分；涉嫌犯罪的，移送司法机关依法追究刑事责任：

（一）未开展社会稳定风险评估的；

（二）发现存在重大社会稳定风险因素或者发生社会稳定风险事件，预防措施和应急处置预案无法有效化解时，未及时作出暂缓实施、调整实施或者终止实施决定的；

（三）未按照评估结论决策和实施的；

（四）违反法律、法规、规章规定的其他情形。

第四章  附  则

第十五条本办法自公布之日起施行，有效期2年，施行期间，临高县其它政策文件与本办法不一致的，以本办法为准，本办法与国家新颁布法律及政策等不一致的，以国家颁布法律及政策为准。

第十六条 本办法由县自然资源和规划主管部门负责解释。

临高县农村宅基地试点管理办法

第一章 总 则

第一条为推进临高县农村宅基地制度改革，完善宅基地管理制度，促进农村土地集约利用，根据《中华人民共和国土地管理法》《中华人民共和国物权法》《中共中央国务院关于支持海南全面深化改革开放的指导意见》（中发〔2018〕12号）和《海南省统筹推进农村土地制度改革试点工作实施方案》（琼农土改〔2019〕1号）等法律法规及相关政策，结合本县实际，制定本办法。

第二条 在试点期间，在临高县行政辖区范围内的农村、符合村庄规划区以及镇控制性详细规划区域内的城中村的宅基地利用和管理，适用本办法。

第三条本办法所称农村宅基地，是指农村村民用于建造住宅及其生活附属设施的集体所有土地，包括在现实中已经建造房屋的土地、之前建过房屋但闲置已无地上物的土地和准备用于建造房屋的土地三种类型。

第四条 农村宅基地权能分为所有权、资格权和使用权三种形式。宅基地所有权归属农民集体所有。

本办法所称宅基地资格权，是指依法向农村集体经济组织申请使用宅基地的成员资格。宅基地资格权原则上由所属农村集体经济组织的成员享有。

本办法所称宅基地使用权，是指根据本办法，通过分配、继承房屋、租赁、购买、置换等方式依法获取的，对宅基地的占有、使用的权利。

第五条 宅基地管理应遵循以下原则：

（一）坚守土地公有制性质不改变、耕地红线不突破、粮食生产能力不减弱、农民利益不受损四条底线；

（二）严格按规划实行土地用途管制，不得将买卖宅基地作为管理出发点、不得将退出宅基地使用权作为村民进城入户的条件，禁止城镇居民购买农村宅基地，禁止利用农村宅基地建设别墅大院和私人会馆等房地产项目；

（三）农村村民一户只能拥有一处无偿使用的农村宅基地，用地面积不得超过175平方米；

（四）依照临高县总体规划的要求，统筹经济社会发展、土地利用、村庄建设、环境整治，从实际出发，尊重历史、引领未来；

（五）有序建设，依法合规，优化居民点布局，控制建设用地规模，确保节约集约用地；

（六）尊重集体经济组织的主体地位，完善宅基地所有权、使用权、资格权三权分置制度，充分发挥村民委员会、村民小组、村民事务理事会、村民民主协商会等村民自治组织的管理作用。

第六条农村宅基地的统筹协调和政策把控由县人民政府负责；县自然资源和规划、住建和农业农村行政主管部门负责落实宅基地用地审核、规划报建审批等相关工作。县发改、财政、林业、交通、水务等行政主管部门应按照各自职责做好协同管理；政府应在本辖区范围内充分发挥主导作用，全面加强辖区内农村宅基地的监督管理工作。农村宅基地及住房登记发证工作由县不动产登记机构负责。

第二章 宅基地规划管理

第七条农村宅基地选址必须符合临高县总体规划（空间类2015—2030）和村庄规划，集体经济组织成员新建、改建、扩建住宅，应充分利用原有的宅基地和村内空闲地，在原有宅基地和村内空闲地未利用完之前，除依法批准使用新增建设用地外，不得随意扩大村庄规模。

宅基地选址严禁占用基本农田和公益林地。涉及占用农用地的，应当办理农用地转用审批手续，新增建设用地指标应安排使用当年下达给临高县的土地利用年度计划中的农民建房专项指标。当年农民建房专项指标安排使用，由县自然资源和规划主管部门，依据各镇申报宅基地占用农用地面积统筹分配，并制订年度分配计划报县人民政府审批后执行。县自然资源和规划主管部门可视各镇申报宅基地占用农用地情况，统一组织农民建房批次用地报批。

第八条宅基地建房应不断优化农村居民点布局和规模。引导农民通过集中统建、多户联建等方式逐步向规划的居民点集中，鼓励建设公寓式住宅。对入驻农民公寓和集中到规划的居民点建房的，在基础设施建设方面给予一定的资金和项目支持。

第九条乡镇人民政府政务服务中心应开设农村宅基地建房报建受理窗口，宅基地建房应依法办理规划和用地审批手续。规划撤并的村庄，除危房改造外，停止审批新建、重建和改建住宅。

对集镇范围内的农民建房需求，实行集中统建或多户联建方式，落实“一户一宅”。

在城镇建设扩展边界外的村庄，应注重建筑特色风貌管控，促进一定范围内建筑风格基本一致。列入中国传统村落名录的村庄，农村宅基地安排按传统村落保护规划要求执行。

第十条 农村宅基地发生权属争议的，按照《海南省土地权属确定与争议处理条例》等相关法律进行处理，在争议解决前，任何一方不得改变土地利用现状。

第三章 宅基地报建

第十一条农村宅基地由乡镇人民政府审核批准，宅基地选址须符合临高县总体规划（空间类2015—2030）和村庄规划；尚未完成村庄规划编制或规划成果未经批准的，可先按临高县总体规划（空间类2015—2030）确定的乡村建设用地进行审批；涉及农用地转为建设用地的，依照《中华人民共和国土地管理法》（2019年修正版）第四十四条规定办理农转用审批手续。

第十二条农村建房应在村庄规划指导下进行，注重建筑特色风貌管控，高度重视保护历史文化、彰显文化特色，建筑设计风格应符合当地民族风格、地方特征及时代特色，可组织编制本地区住宅通用设计图集或者标准设计图集无偿向建设单位和个人提供。鼓励以行政村或自然村为单位选用一种建筑风格造型，开展建筑风貌整治改造，确保一定范围内建房风格基本一致，凸显地方特色，鼓励采用装配式建筑。

第十三条对经依法确定集体用地使用权的宅基地，面积超过175平方米的，分户建房或者重新建设时，应当按相关规定面积标准重新确定使用权。分户建房需要申请新宅基地的，优先在原宅基地超过限额标准的范围内安排。

对已经纳入县城主城区、各镇区和历史文化保护区、风景名胜区、园区等范围内（开发边界）的村庄，需要安排农村村民宅基地的，按照城乡规划的要求实施，应符合所在片区控制性详细规划及城市设计对建筑高度、立面、色彩的具体要求。

第十四条严格实施一户一宅政策，因其它原因选择异地新建住房的村民，乡镇人民政府在批准新宅基地前应要求其签署放弃原宅基地承诺书，待移居新房后，按要求拆除旧房，原宅基地由村集体经济组织无偿收回。

第十五条 农村村民符合下列条件之一的，可以在本村申请宅基地：

（一）本村农村集体经济组织成员、符合达到法定婚龄或者已依法登记结婚的立户条件且无宅基地的；

（二）因土地征收、实施村庄规划或者村庄改造等拆迁、搬迁需要重新安排宅基地的;

（三）经鉴定因自然灾害等不可抗力原因导致宅基地不能使用的;

（四）现有房屋鉴定为危房或者户人均占有建筑面积不足20平方米、住房困难，需要拆除旧房、异地新建房屋，且同意退还现有宅基地的;

（五）法律、法规规定的其他情形。

对前款第（一）项立户条件以外的情形，确需以户申请宅基地的，可提交村民代表会议集体讨论决定，并经乡镇人民政府审核后公示认定。本办法所称农村集体经济组织成员的范围认定由《临高县人民政府办公室关于印发临高县农村集体经济组织成员资格界定指导意见》（临府办〔2019〕70号）进行规定。

第十六条属下列情形之一的，不进行宅基地及房屋报建审批：

（一）拟建用地已列入征收范围且征收部门明确不予建房的;

（二）所在村庄已列入年度棚户区改造计划的;

（三）在“多规合一”划定的乡村建设用地外，基本农田、生态保护红线范围内的;

（四）占用道路规划控制红线、文物保护控制紫线、绿地范围控制绿线、城市地表水体保护控制蓝线、城市基础设施用地控制黄线建房的;

（五）在消防、燃气、电力、泄洪通道、水利设施等规划用地范围内建房的;

（六）参与私分、私占和非法买卖土地的，出售、出租、赠送住房的，将原有住宅改作其他用房后造成住房困难的；

（七）宅基地有纠纷的，不服从按村镇规划统一安排用地的；

（八）其他不符合国家、省、县法律法规规定的。

对未取得合法用地、建设手续的违法建筑，按省政府关于建立土地执法共同责任制度的有关要求，县供水、供电、供气等单位不得供水、供电、供气，相关主管部门应依法进行查处。

第四章 宅基地审批

第十七条宅基地实行分级审批、统一报备制度。农民建房申请使用存量建设用地的，由农村集体经济组织提出分配方案，经所在村委会审核后，报所在乡镇人民政府审批。农民建房申请使用新增建设用地的，由农村集体经济组织会同所在村委会提出分配方案，经所在乡镇人民政府审核后，报县人民政府审批，新增建设用地指标在省下达给临高县的农民建房专项指标规模内安排。

临高县实行农村宅基地审批统一报备制度，强化对村镇宅基地管理和实施情况的监督，乡镇人民政府将审批情况报送给县自然资源和规划部门和县农业农村部门等部门统一备案，实施一张图和专项数据库管理。

宅基地审核应充分发挥村民代表大会、村民民主协商会、村民事务理事会的协调作用。村委会可书面委托部分审核事项给其他村民自治组织承办，听取其意见。

第十八条 宅基地按以下程序进行审批：

（一）建房申请与审查。符合宅基地申请条件的农户，以户为单位向所在村民小组提交宅基地和建房（规划许可）申请，包括申请人的基本情况、申请理由、拟选宅基地拟用地位置和面积、拟建房层高和面积等内容。村民小组受理申请后应提交村民小组会议讨论，经村民会议三分之二以上成员或三分之二以上村民代表同意的，将申请材料在本小组范围内公示7个工作日。公示期满无异议或异议不成立的，村民小组将农户申请、村民小组会议记录等材料交予农村集体经济组织或村民委员会（以下简称村级组织）审查，审查通过的，由村级组织签署意见。

没有分设村民小组或宅基地和建房申请等事项已统一由村级组织办理的，农户直接向村级组织提出申请，经村民会议三分之二以上成员或三分之二以上村民代表同意的，在本村级组织范围内公示后，由村级组织签署意见。

1. 审核与测量。村级组织审查通过的，向乡镇人民政府宅基地建房报建受理窗口提交申请材料。乡镇人民政府相关管理机构人员应审查申请人是否符合申请使用农村宅基地条件，并到实地测量核查拟用地是否符合国土空间规划、用途管制及核对确定其现状地类等。

   
   

2. 审批与公告。乡镇人民政府经审核认为符合审批条件且属于其审批权限范围内的，予以审批，由乡镇人民政府核发《乡村建设工程规划许可证》和《农村宅基地批准书》。宅基地申请经乡镇人民政府审批后，会同集体经济组织在本村集体公共场所进行公告，公告期不得少于7日。

（四）备案。公告期满无异议或异议不成立的，乡镇人民政府应将全部审批材料报县自然资源和规划、县农业农村等部门备案。

（五）开工查验及竣工验收。批准用地建房的农户，应当在开工前，向乡镇人民政府或授权的牵头部门，申请划定宅基地用地范围，乡镇人民政府及时组织农业农村管理部门、乡镇规划建设管理所和国土所到现场进行开工查验，实地丈量批放宅基地，确定建房位置。

房屋竣工六个月内，建房户应主动向乡镇人民政府申请验收核实。乡镇人民政府组织相关部门进行验收，实地检查农户是否按照批准面积、四至等要求使用宅基地，是否按照批准面积和规划要求建设住房，并出具《农村宅基地和建房（规划许可）验收意见表》。

（六）不动产登记。建房户可持审批和备案材料，向县不动产登记部门申请办理土地使用权及房屋所有权登记，符合登记条件的，核发不动产登记证书。

第十九条 农村村民建房，应当严格按照批准的宅基地范围、面积、规划层数、高度及质量标准进行施工，不得擅自变更或扩大建设。

第五章 宅基地有偿使用

第二十条农村宅基地有偿使用，是指在一户多宅及其他原因造成的超标准占用宅基地等情形下，由宅基地使用权人向集体经济组织缴纳一定数额的有偿使用费，获取其超占宅基地使用权的制度。

有偿使用农村宅基地的年限由农村集体经济组织自行决定，最长不得超过70年。

第二十一条 有下列情形之一的，可结合实际进行宅基地有偿使用：

（一）宅基地使用面积超过175平方米的超出部分面积；

（二）“一户一宅”超出一户宅基地面积的超出部分面积；

（三）非本村集体经济组织成员通过继承、受赠房屋或其他方式合法占有的宅基地；

（四）本集体经济组织成员因继承、受赠房屋或其他合法方式使用的宅基地，与原有宅基地合计面积超过175平方米的超出部分面积。

第二十二条 宅基地有偿使用按以下程序进行：

（一）签订《宅基地有偿使用协议书》。由集体经济组织与宅基地使用人签订《宅基地有偿使用协议书》，协议应包括有偿使用者的身份信息、面积、收费标准、收费额度、收取方式、有偿使用年限等内容，并张榜公布。

（二）收取有偿使用费。有偿使用费由集体经济组织负责收取，缴入银行专户。

（三）费用账务审核管理。有偿使用费实行村账镇管，集体经济组织应将账务情况报乡镇人民政府备案，并向集体经济组织成员公开收支明细。属地乡镇人民政府应对农村宅基地使用费进行审计监督。

第二十三条宅基地有偿使用费缴纳标准按照经省政府批准同意，并发布执行的临高县农村集体住宅用地基准地价的40%进行核算。农村宅基地落在城镇基准地价覆盖范围内的，参照所处位置住宅用地的城镇基准地价的40%进行核算，如同一个农村集体涉及到两个或多个城镇基准地价片区的，则按照较低基准地价的40%对全村进行核算，作为应补缴有偿使用费标准。本办法实施过程中基准地价调整的，按调整后的价格执行。

拒缴有偿使用费的，在土地征收补偿中只按175平方米进行补偿，该宅基地或农房超标准占用部分不纳入补偿范围。

第二十四条 对因历史原因形成超标占用宅基地的有偿使用费收取应结合村庄规划区别对待：

（一）1982年2月13日前已建的房子，已按照实际占地面积进行确权登记发证的，不收取有偿使用费。未进行确权发证的，在提供相关证据材料予以证明并经集体经济组织确认，补办确权登记颁证手续的，不收取有偿使用费，否则按照本条第一款第（二）项规定收取有偿使用费；

（二）1982年2月13日至1999年9月24日建的房子，已按照实际占地面积进行确权登记发证的，不收取有偿使用费。未进行确权发证的，在提供相关证据材料予以证明并经集体经济组织确认后，在175平方米范围内办理宅基地使用权证。对于超过175平方米的部分用地，在符合临高县总体规划的前提下，经使用人申请并向本集体经济组织补缴清该部分宅基地的有偿使用费后可颁发宅基地使用权证，并在该宅基地证书附记中备注超出部分用地的有偿使用费缴纳信息，补缴费用按本办法第二十三条第一款规定应补缴有偿使用费标准的50%核算；

（三）1999年9月24日至本办法颁布实施前已建的房子（认定违法的除外），已按照实际占地面积进行确权登记发证的，不收取有偿使用费。未进行确权发证的，在提供相关证据材料予以证明并经集体经济组织确认后，在175平方米范围内办理拨用性质使用权证。对于超过175平方米的部分用地，在符合临高县总体规划的前提下，经使用人申请并向本集体经济组织补缴清该部分宅基地的有偿使用费后可颁发宅基地使用权证，并在该宅基地证书附记中备注超出部分用地的有偿使用费缴纳信息，补缴费用按本办法第二十三条第一款规定应补缴有偿使用费标准的100%核算。

本办法颁布实施后，仍超标准或违规占地建房的，按违法占地和违法建设认定，并依据相关规定进行处置。

第二十五条 宅基地有偿使用费按使用年限进行缴纳。在未缴清全部费用之前，不得按已缴费用及其所占应缴总费用的比例分期颁发使用权证。

超过规定时间不交宅基地有偿使用费的，每延期一日，按有偿使用费1‰的比例累计加收滞纳金。

拒缴滞纳金，宅基地被征收的，集体经济组织应在征地补偿款中扣除累计拒缴的滞纳金数额之后予以分配。

第二十六条宅基地有偿使用费要本着“取之于户，收费适度，用之于村，使用得当”的原则，全额留给村集体经济组织，主要用于村内基础设施和公益事业建设、村内贫困户帮扶、土地复垦及宅基地有偿退出回购等。

第六章 宅基地退出

第二十七条 宅基地退出包括宅基地自愿有偿退出和无偿退出两种方式。

宅基地自愿有偿退出，是指对于一户多宅、超占面积、华侨离乡及农民进城务工等原因造成宅基地及住宅闲置，根据宅基地使用权人意愿及村集体民主决策，将其空闲或超占的宅基地及住宅交由农村集体经济组织有偿收回的制度。

宅基地无偿退出，是指对于村内无主、绝亡户的宅基地或房屋及已破损的废弃房屋，经村集体经济组织公示三个月无异议或异议不成立的，由农村集体经济组织无偿收回。

第二十八条 原宅基地使用权人退出宅基地进城落户后，按照城镇居民相关政策进行管理，享受相关政策待遇。

第二十九条自愿有偿退出的农村宅基地，由农村集体经济组织与宅基地使用权人商定补偿费用，可参照现行临高县农村集体住宅用地基准地价进行协商补偿。退出宅基地上有房屋及附着物的，应委托有相关资质的估价机构评估确定其补偿标准，取得产权人同意的也可以按照议价方式确定其补偿标准。

自愿有偿退出的宅基地补偿费和其地上房屋及附着物补偿费，经与宅基地使用权人和产权人协商同意，可挂钩农村集体经济组织异地调整，退出宅基地建设用地指标入市或就地入市获得的纯收益按一定比例进行协商分成，即扣除退出宅基地复垦费用和其地上房屋及附着物补偿等相关费用的收益，可参照原宅基地使用权人占六至七成、农村集体经济组织占四至三成的比例进行分配。

有偿退出宅基地的相关补偿费用，农村集体经济组织应召开村民大会或成员代表大会集体表决确定，并由农村集体经济组织与宅基地使用权人和产权人签订《有偿收回农村宅基地协议书》约定。补偿费用可从农村宅基地有偿使用费或农村经营性建设用地入市收益中列支。

第三十条收回的宅基地统一由农村集体经济组织调配安排使用，首先预留一定面积用于宅基地再分配，其余按临高县总体规划通过复垦或入市流转等方式在县域范围内统筹使用。对于自愿退出宅基地的，农村集体经济组织可另行调配安排宅基地置换使用，但退出宅基地不做补偿。

第三十一条农村集体经济组织成员自愿有偿退出依法取得的农村宅基地，农村集体经济组织在有偿收回其宅基地使用权时，可保留其有偿使用宅基地的资格权。该成员可依据保留的资格权重新申请有偿使用宅基地，有偿使用的地价根据申请时执行的基准地价与农村集体经济组织协商确定。

第三十二条为了实施乡村振兴，改善农村居住环境，县人民政府可探索搭建农村集体宅基地退出的建设用地指标调配平台，建立调配资金池，对缺乏有偿收回宅基地补偿资金的农村集体经济组织，可先行向县人民政府申请垫付补偿金，待农村集体经济组织将建设用地指标调配调流转入市获得收益后，再将垫付的补偿金返还县人民政府。县人民政府建立调配资金池可从农村集体经营性建设用地入市土地增值调节金中调配安排。

第七章 宅基地使用权流转

第三十三条 农村宅基地使用权流转，是指依法取得的农村宅基地使用权可通过转让、互换等方式在本集体经济组织内部流转。

通过无偿或有偿使用获得的宅基地使用权只能在本集体经济组织内部流转。宅基地使用权人转让其宅基地使用权之后，不得再向集体经济组织申请宅基地。

第三十四条 农村宅基地使用权流转应同时具备以下条件：

1. 宅基地使用权权属明晰；

   
   

2. 受让人、承租人应为在本集体经济组织拥有宅基地资格权的人员；

（三）流转双方协商一致；

（四）经集体经济组织或村民委员会审核同意并报属地乡镇人民政府备案。

第三十五条农村宅基地使用权转让、出租需按照成交价的10%缴交管理费给集体经济组织，转让期限最高不得超过70年，出租期限最高不得超过20年。分期缴纳租金的，期限不得少于5年。

第三十六条集体经济组织审核宅基地使用权流转，应在尊重交易双方意思自治的前提下，严守本办法第五条规定的原则底线，同时制定相应措施，鼓励知识分子返乡创业，为振兴乡村旅游、发展乡镇企业创造条件。

第八章 宅基地的日常监管

第三十七条属地乡镇人民政府负责审查申请人的条件、基本情况、土地来源及权属、有无纠纷，指导和监管村集体经济组织实施宅基地有偿使用、有偿退出和流转。并落实宅基地巡查制度，加强农村宅基地日常管理，发现乱搭、乱盖、乱建现象要及时制止。

第三十八条 农村集体经济组织负责宅基地有偿使用费的收缴、管理，接受集体经济组织成员和相关部门的监督；负责有偿退出宅基地的回购等。

第三十九条 农村宅基地管理应遵循公开透明原则，按村民自治管理条例实施。

第九章 法律责任与附则

第四十条农村居民建房过程中不得损坏文物古迹、古树名木和风景名胜、军事设施、防汛设施，以及国家邮电、通信、输变电、输油管道等设施。如有损坏的，依照有关法律法规处理。

第四十一条县人民政府及其农业农村、自然资源和规划、综合行政执法部门和乡镇人民政府应当依法对农村宅基地使用行为进行监督检查，建立健全动态巡查制度，及时发现和制止违法用地和违法建设行为。

第四十二条有关职能主管部门、乡镇人民政府和村（居）委会等单位工作人员有玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊、索取贿赂行为的，由其所在单位或上级主管机关给予行政处分；对有违规违纪行为的党员还应给予党纪处分；构成犯罪的，移交司法机关依法追究刑事责任。违法批准占用的土地应当收回，有关当事人拒不归还土地的，以非法占地查处。

第四十三条经依法申请取得宅基地使用权后，二年未建设房屋的或房屋坍塌、拆除二年以上未恢复使用的，其宅基地使用权由集体经济组织无偿收回，如已办理过确权登记，注销其土地登记时，应当由集体经济组织按程序逐级上报县人民政府批准。

第四十四条农村村民未经批准或者采取欺骗手段骗取批准，非法占用土地或者超面积占用土地建设住宅的，由负有职责的相关部门依据《中华人民共和国土地管理法》（2019年修正版）第七十八条规定处理。

请办理《集体土地使用权建设用地使用权受让人颁发《集体土地使用权第四十五条本办法自公布之日起施行，有效期2年，施行期间，临高县其它政策文件与本办法不一致的，以本办法为准，本办法与国家新颁布法律及政策等不一致的，以国家颁布法律及政策为准。

第四十五条 本办法由县农业农村、自然资源和规划主管部门负责解释。